Hallo,
Capricorn hat geschrieben: ↑Di 23. Jan 2024, 18:36
Überschrift:
Aber es kommt noch schlimmer. Um bis zu 20 Prozent könnten die Mieten bis 2025 in Ballungszentren steigen. Familien trifft das besonders.
Schauen wir uns doch mal die Realität an.
Die Drachenworte hier sind:
Mietspiegel und Mietpreisbremse
Ich komme da unten nochmals darauf zurück.
Alle Zahlen habe ich soweit wie möglich vereinfacht um leichter zu rechnen.
Ich habe beispielhaft die Stadt Fellbach gewählt, einerseits ein "Vorort von Stuttgart", andererseits hat die Stadt Fellbach einen relativ einfachen Mietspiegel.
https://www.immoportal.com/mietspiegel/fellbach
Wohnung 1: gebraucht
https://www.immobilienscout24.de/expose ... district#/
Fakten: 81,5 qm, Preis inkl. TG: 239.000, Bj 1973, geschätzte Miethöhe nach Mietspiegel: 13,15 - 15,00 /qm
nehmen wir der Einfachheit halber 14,- Euro
Ergibt dann: 81,5 qm * 14,- Euro = 1.141,- Euro zzgl. TG von 59,- Euro somit Gesamtmiete 1.200,- / Monat = 14.400,- Euro pro Jahr. Das ergibt eine Nettorendite von 6,03%
Wohnung 2 zum Vergleich im Neubau:
https://www.immobilienscout24.de/neubau ... 22585.html
Ich nehme die Neubauwohnung OHNE TG !!! (im Großraum Stuttgart eigenlich ein No-Go, aber egal) mit 58,92 qm für 370.600,-
Ergibt dann: 58,92 qm * 19,- Euro = 1.120,- Euro somit Gesamtmiete pro Jahr: 13.440,- Euro
Das ergibt eine Nettorendite von 3,63 %
Wie sieht die Kapitalseite aus:
Grunderwerbsteuer = 5% + Notargebühren + bla, bla, bla: 3% das bezahlen wir selber,
die Wohnung wird zu 100% finanziert.
Zins: ca. 3,0 - 3,5 % - Meine Bank würde mir aktuell 3,15% berechnen
Tilgung: 2%
nicht weiterverechenbare Nebenkosten der Wohnung wie Verwalter, Instandhaltungsrücklagen, etc : 1%
Heißt für mich:
3,15 + 2,0 + 1,0% = 6,15% Kosten
Wohnung 1 bringt: 6,03 % - verliere ich aktuell ca. 0,1 % pro Jahr
Wohnung 2 bringt: 3,63 % - verliere ich akteull ca. 2,52 % pro Jahr
Nun könnte man ja die Miete einfach soweit erhöhen, dass es passt. Nur, das geht leider nicht. Wir im Großraum Stuttgart haben fast flächendeckend eine Meitpreisbremse, die an den Mietspiegel gekoppelt ist.
Heißt, wenn ich über die Vergleichsmiete im Mietspiegel drüber gehe, habe ich postwendenend einen
tollen Rechtsanwalt des Mieterschutzvereins am Hals, der mich wieder in die Spur bringt. So wie der
Autor das im Artikel beschreibt möchte ich ihm zurufen: toller Artikel, doch leider völlig falsch recherchiert.
Wir haben aktuell ein Wohnungsproblem in Deutschland, weil die privaten Vermieter keine Wohnungen mehr
anbieten, weil es sich nicht mehr lohnt.
Weil 75% aller Wohnungen in Deutschland, das sind ca. 32,55 Millionen Wohnungen, gehören privaten Vermietern die 1 max. 2 Wohnungen besitzen und das als ihre Altersversorgung ansehen; nur so am Rande.
Und die investieren nicht um Geld zu verlieren, sondern um Geld wenigstens inflatiosssicher anzulegen.
Was will ich damit nun sagen:
Die Mieten werden keinesfalls um 20% ansteigen, wie im obigen Artikel erwähnt. Sondern der Verdrängungs-
Wettbewerb um Wohnungen wird weiter zunehmen, die Politik wird weiter limitieren und reglementieren und der private Anlager wird sich noch stärker als Wohnungskäufer / als Kapitalanleger zurück ziehen.
Wie sieht die Alternative für mich aus:
Kaufnebenkosten Wohnung 1: 8% * 239.000,- Euro = 19.120,- Euro
für 20.000,- Euro bekomme ich bei meiner Bank für 1 Jahr fest: 3%. Das sind zwar nur 600,- Euro, aber die sind sicher, und ich muss nix dafür tun, nur e-mail an meine Bank schreiben und es läuft.
Im übrigen:
So wie die Wohnung 1 aussieht, würde ich die nicht vermieten. Ich will eine ordentliches Produkt anbieten
um auch ordentliche Mieter zu haben. Dafür ist die dann ein bisschen teurer für den Mieter, aber Qualität
zahlt sich immer aus.
Heißt für mich: Wohnung einmal durchrenovieren + neue Küche
Kostet geschätzt:
Küche: 8.000,-
Bad: 15.000,-
übrige Wände, Decken und Böden: 300,- / qm Wohnfläche: = 25.000,-
Bedeutet, ich würde ca. 50.000,- Euro in die Wohnung stecken um sie vermietungsreif zu bekommen.
Und dann kriege ich auch die 15,- Euro pro qm. Nur, das nützt nix, weil dann meine Nettorendite noch
weiter sinkt.
WoMo NK19